東京地裁が一部返還命令、宅建業の仲介手数料について

はじめに

 賃貸住宅の仲介手数料は原則家賃の半月分であるとして借り主が不動産仲介の「東急リバブル」(渋谷)に対し手数料一部返還を求めていた訴訟で7日、東京地裁は一部返還を認める判決を出しました。業者側は1ヶ月分とする承諾を得ていなかったとのことです。今回は宅建業の仲介手数料について見ていきます。

事案の概要

 報道などによりますと、原告側の男性は2013年1月8日、同社の担当者に対し物件を借りたい旨の連絡をし10日に担当者から契約締結をいつ行うかについて連絡を受けたとされます。その後男性は20日に契約を交わし22日に同社が請求した家賃1ヶ月分に相当する22万5000円の仲介手数料を支払いました。しかしその際に仲介手数料は原則半月分であるとの説明もなく、1ヶ月分の手数料を受け取る承諾も得ていなかったとして、男性は支払った手数料の半分の返還を求め提訴していたとのことです。

不動産仲介手数料に関する規制

 宅建業法46条によりますと、宅地建物取引業者が不動産の売買や賃貸などを仲介した際に受け取ることができる報酬の額は国土交通大臣が定めるとしています(1項)。そしてその額を超えて報酬を受けてはならないとされており、国土交通大臣が定めた報酬額を事務所ごとに公衆の見やすい場所に掲示しなければならないとしています(2項、3項)。また47条2号では宅建業者の禁止事項として「不当に高額な報酬を要求する行為」が挙げられており、違反した場合には1年以下の懲役、100万円以下の罰金またはこれらの併科となっております(80条)。

具体的な仲介手数料の額

 昭和45年建設省告示第1552号によりますと、賃貸借の媒介または代理の場合は依頼者の承諾を得ている場合は1ヶ月分の賃料の1.08倍を、承諾がなければ0.54倍を報酬として受け取ることができます。不動産売買の媒介の場合は不動産価格に次の割合を乗じたものとなります。①価格が200万円以下の場合は5.4%、②200万円~400万円の場合は4.32%、③400万円を超える場合は3.24%となります。

宅建業者の説明義務

 宅建業法35条1項では1号から14号まで宅建業者が不動産の売買や賃貸を仲介する際に説明しなければならない事項を詳細に規定しております。具体的には当該不動産の登記内容や都市計画法などによって制限がかかっていないか、水道や電気などのインフラの整備状況といった不動産自体に関することから報酬や契約解除、損害賠償や違約金、瑕疵があった場合の措置といった契約自体に関することまで挙げられております。

コメント

 本件で東京地裁は業者が賃料の1ヶ月分を報酬として請求するには仲介をする前に承諾を得る必要があるとし、本件では担当者が原告男性に契約締結日を連絡した10日に仲介が成立したとして、その時点で承諾を得られていないと認定し、1ヶ月分の報酬を受取ることはできないとしました。つまり契約成立までに原則は半月分である旨の説明と1ヶ月分を受け取る承諾を得なければならないということです。上記のように宅建業者は仲介の際にはかなり細かな説明義務が課されており、報酬などの契約に関する事項も含まれておりますがこの判決でより明確化されたものと言えます。実際には手数料は原則半月分ということは一般にはほとんど知られておらず、また仲介の際にも説明がなされているケースは少ないと言われております。不動産仲介業を行っている場合だけでなく、仲介を依頼する場合にもこれらの説明がなされているかを慎重に確認しておくことが重要と言えるでしょう。

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専修大学法学部法律学科卒業

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慶應義塾大学法学部法律学科卒業
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愛知県春日井市出身
愛知県立旭丘高校卒業
2004年 京都大学法学部卒業
2005年 弁護士登録(58期 第二東京弁護士会)
クリフォードチャンス法律事務所外国法共同事業入所
2008年 フランス系ラグジュアリーブランド日本支社(出向)
2010年 アメリカ、Duke University School of Law(法学部)LLM卒業
2010年 クリフォードチャンス香港オフィス(出向)
2011年 日系の大手財閥系総合商社のイギリス子会社の法務部(出向)
2013年 ニューヨーク州弁護士登録
2015年 IBS法律事務所開設(愛知県弁護士会に登録換え)
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法務コラム 法務ニュース 訴訟・行政 不動産法務
《東京会場》少人数でも課題克服!総合的法務機能 アップ講座 第4回(全8回)労務対策
2019年10月23日(水)
15:00 ~ 18:00
22,000円(税込)※消費税10%
東京都港区
講師情報
近藤 圭介
TMI総合法律事務所 パートナー弁護士

2005年 中央大学法学部法律学科卒業
2005年 中央大学大学院法務研究科入学
2006年 同大学院中退
2006年 最高裁判所司法研修所入所
2007年 東京弁護士会登録 TMI総合法律事務所勤務
2018年 パートナー就任

主催・協力
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
技術革新やグローバル化が進み、ビジネスを取り巻く環境や法規制が大きく変わってきています。
部員が1人ないし数人というような中小規模の法務部では、この流れを常にフォローアップするには人的に限界があるため、各法分野の専門家とのネットワークを作り、タイムリーに外部に依頼できる体制を構築することが不可欠です。
本講座は、そのような法務部の方を対象に、最新の法律実務を解説するとともに、どのように法務機能を充実していったらよいかを一緒に議論していく講座です。
申込・詳細はコチラ
法務コラム 法務ニュース 訴訟・行政 不動産法務
《東京会場》少人数でも課題克服!総合的法務機能 アップ講座 第6回(全8回)不祥事・紛争対応
2019年11月20日(水)
15:00 ~ 18:00
22,000円(税込)※消費税10%
東京都港区
講師情報
田代 啓史郎
TMI総合法律事務所 パートナー弁護士

2003年 一橋大学法学部法律学科卒業
2004年 最高裁判所司法研修所入所
2005年 第一東京弁護士会登録 TMI総合法律事務所勤務
2013年 デューク大学ロースクール卒業(LL.M.)
2013年 ロサンゼルスのクイン・エマニュエル・アークハート・サリバン法律事務所勤務
2014年 ニューヨーク州弁護士資格取得
2014年 TMI総合法律事務所復帰
2017年 パートナー就任

主催・協力
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
技術革新やグローバル化が進み、ビジネスを取り巻く環境や法規制が大きく変わってきています。
部員が1人ないし数人というような中小規模の法務部では、この流れを常にフォローアップするには人的に限界があるため、各法分野の専門家とのネットワークを作り、タイムリーに外部に依頼できる体制を構築することが不可欠です。
本講座は、そのような法務部の方を対象に、最新の法律実務を解説するとともに、どのように法務機能を充実していったらよいかを一緒に議論していく講座です。
申込・詳細はコチラ
法務コラム 法務ニュース 訴訟・行政 不動産法務
《東京会場》少人数でも課題克服!総合的法務機能 アップ講座 第7回(全8回)海外展開・進出
2020年01月15日(水)
15:00 ~ 18:00
22,000円(税込)※消費税10%
東京都港区
講師情報
淵邊 善彦
ベンチャーラボ法律事務所 代表弁護士

1987年 東京大学法学部卒業
1989年 弁護士登録
1995年 ロンドン大学UCL(LL.M.)卒業
2000年よりTMI総合法律事務所にパートナーとして参画
2008年より中央大学ビジネススクール客員講師(13年より同客員教授)
2016年より2018年まで東京大学大学院法学政治学研究科教授
2019年ベンチャーラボ法律事務所開設

主にベンチャー・スタートアップ支援、M&A、国際取引、一般企業法務を取り扱う。

主著として、『業務委託契約書作成のポイント』(共著)、『契約書の見方・つくり方(第2版)』、『ビジネス法律力トレーニング』、『ビジネス常識としての法律(第2版)』(共著)、『シチュエーション別 提携契約の実務(第3版)』(共著)、『会社役員のための法務ハンドブック(第2版)』(共著)などがある。

主催・協力
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
技術革新やグローバル化が進み、ビジネスを取り巻く環境や法規制が大きく変わってきています。
部員が1人ないし数人というような中小規模の法務部では、この流れを常にフォローアップするには人的に限界があるため、各法分野の専門家とのネットワークを作り、タイムリーに外部に依頼できる体制を構築することが不可欠です。
本講座は、そのような法務部の方を対象に、最新の法律実務を解説するとともに、どのように法務機能を充実していったらよいかを一緒に議論していく講座です。
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法務コラム 法務ニュース 訴訟・行政 不動産法務
《東京会場》少人数でも課題克服!総合的法務機能 アップ講座 第8回(全8回)民法改正対応
2020年01月29日(水)
15:00 ~ 18:00
22,000円(税込)※消費税10%
東京都港区
講師情報
滝 琢磨
TMI総合法律事務所 パートナー弁護士

2002年 中央大学法学部法律学科卒業
2006年 最高裁判所司法研修所入所
2007年 第二東京弁護士会登録 TMI総合法律事務所勤務
2010年 金融庁総務企画局市場課勤務 (インサイダー取引・金商業規制・課徴金事案等を担当)
2013年 TMI総合法律事務所復帰
2016年 パートナー就任

主催・協力
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
技術革新やグローバル化が進み、ビジネスを取り巻く環境や法規制が大きく変わってきています。
部員が1人ないし数人というような中小規模の法務部では、この流れを常にフォローアップするには人的に限界があるため、各法分野の専門家とのネットワークを作り、タイムリーに外部に依頼できる体制を構築することが不可欠です。
本講座は、そのような法務部の方を対象に、最新の法律実務を解説するとともに、どのように法務機能を充実していったらよいかを一緒に議論していく講座です。
申込・詳細はコチラ
法務コラム 法務ニュース 訴訟・行政 不動産法務
《大阪会場》<午前>基礎から学ぶ英文契約書の読み方(初心者向け) <午後>今さら聞けない英文契約書作成・交渉(中級向け)※書籍付
2019年12月17日(火)
10:00 ~ 16:00
・午前の部(読み方):税込13,200円 ・午後の部(作成・交渉):税込15,400円※書籍代込み ・午後の部(作成・交渉):税込13,200円※書籍持参 ・午前/午後の部(読み方/作成・交渉): 税込25,300円※書籍代込み ・午前/午後の部(読み方/作成・交渉):税込23,100円※書籍持参
大阪府大阪市北区
講師情報
吉川 達夫
ニューヨーク州弁護士/米国IT会社法務部Contract Attorney

外資系法務本部長、駒澤大学法科大学院、国士舘大学21世紀アジア学部非常勤講師
元Apple Japan法務本部長、元伊藤忠商事法務部、元Temple Law School日本校客員教授。上智大学法学部、Georgetown Univ. Law Center卒

編著:『ライセンス契約のすべて 実務応用編』(編著、第一法規、2018年)、『ライセンス契約のすべて 基礎編』(編著、第一法規、2018年)、『ダウンロードできる 英文契約書の作成実務』(編著、中央経済社、2018年)など、著作・論文多数

主催・協力
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
ニューヨーク州弁護士、法科大学院非常勤講師、数々の著書を執筆し、Apple, VMware, WeWork3社の外資系法務部長を経て、現在は米国IT会社法務部のContract Attorneyである吉川達夫氏を講師にお招きし、過去数年間にわたり毎年多くの方から東京ならびに大阪でご参加を頂いております「今さら聞けない英文契約書セミナー」を、 今回新たに午前に初心者向け「基礎から学ぶ英文契約書の読み方」と、午後に中級者向け「今さら聞けない英文契約書作成・交渉」として開催いたします。

午前の「基礎から学ぶ英文契約書の読み方」は、英文契約書を読んでみたい方、国際法務にこれから携わる方や弁護士の方、携わっているが改めて基礎を確認されたい方などご参加ください。
講義は英文契約書の読み方中心とします。
契約書プリントで代理店契約(Distributor Agreement)を使用します。

午後の「今さら聞けない英文契約書作成・交渉」は、国際法務の実務を担当されている方、多少の基礎知識はあるが自己流で勉強された方、弁護士の方、発展的な学習をされたい方などご参加ください。

このセミナーでは過去の「今更聞けない」シリーズの発展版となります。
なお、午後の部は講師著書の国際ビジネス法務(第2版)(第一法規株式会社/2018年3月発売/2,800円+税)を教科書として使用します。

午前、午後通しで参加ももちろん可能です。
申込・詳細はコチラ
法務コラム 法務ニュース 訴訟・行政 不動産法務
《東京開催》ブランクのある方のための債権法改正フォローアップ講座
2019年11月01日(金)
15:00 ~ 16:40
10,000円(1名様)
東京都渋谷区
講師情報
岡 伸夫
1992年 京都大学法学部卒業
1994年 大阪弁護士会 登録 梅ケ枝中央法律事務所 
2000年 ハーバードロースクール 修士課程(LL.M)卒業
Masuda Funai Eifert & Mitchell 法律事務所(シカゴ)
2002年 第一東京弁護士会 登録替 長島大野常松法律事務所
2004年 外立総合法律事務所
2012年 株式会社カービュー コーポレートリーガルアドバイザー    
2016年 法務室長
2018年 AYM法律事務所開設

弁護士会活動(2018年2月現在)
日本弁護士連合会 ひまわりキャリアサポート 委員
第一東京弁護士会 業務改革委員会 委員 

企業法務を中心とした法律事務所に長年勤務した後、2012年からインターネット系企業の法務責任者としてプラットフォームを利用したメディア・コマースビジネスについてのさまざまな法律問題をサポート。
2018年にAYM法律事務所開設 代表弁護士

主な著書
「アメリカのP&A取引と連邦預金保険公社の保護 債権管理 No.96」金融財政事情研究会
「米国インターネット法 最新の判例と法律に見る論点」ジェトロ 共著
「Q&A 災害をめぐる法律と税務」新日本法規 共著
民法(債権法)の改正が、来年2020年4月1日に完全施行されます。
勉強すると分かりますが、民法改正では、従来の考えを改める箇所が多いものの実際に契約文言を改訂「せねばならない」箇所は限定的で、契約対応の多くは「必要不可欠ではないがこういう条項が考えられる」という程度にとどまり、定説定番の雛形というものが出回りにくい状況となっています。
他方でもともとの権利義務がクローズアップされクレームが増えるだけという見方もあり得ます。

このセミナーは、改正法成立当初勉強したものの、最近はあまり、改正法の勉強に時間をとれていない企業法務関係者の方(金融・不動産関係を除く)を対象に、限られた時間ではありますが、改正ポイントの再確認と現状の議論に接して頂き、提案される条項案とその妥当性を評価できるための必要な視点を提供することを目的とします。

※改正法のルールの基礎知識はあるが深追いしていない方を対象にしています。
※一般の事業会社に共通する内容中心で、金融・不動産業で用いる専門分野は含まれていません。
申込・詳細はコチラ
法務コラム 法務ニュース 訴訟・行政 不動産法務
《東京会場》メンタルヘルスの問題が発生した場合における適切な事後対応 ~最新の裁判例を踏まえて~
2019年12月09日(月)
13:30 ~ 16:30
22,000円(税込)
東京都港区
講師情報
上田 潤一 荻野 聡之
■上田潤一
アンダーソン・毛利・友常法律事務所/パートナー弁護士

01年東京大学法学部卒業
04年弁護士登録
12年米国Vanderbilt University卒業(LL.M.)
13年ニューヨーク州弁護士登録、英国University College London卒業(LL.M.)
労働法、社会保険・労働保険・年金に関連する法律、会社法、個人情報保護法等の法分野に関する業務を中心に、労働案件、一般企業法務の案件、紛争案件等を取り扱っている。
著作に『仕事でよく使う・すぐに応用できるビジネス契約書作成ガイド』(共著)(清文社、2017)、『実務Q&Aシリーズ 懲戒処分・解雇』(共著)(労務行政、2017)等がある。

■荻野聡之
アンダーソン・毛利・友常法律事務所/アソシエイト弁護士

03年東京大学法学部卒業
06年東京大学法科大学院卒業(法務博士(専門職))
08年弁護士登録
労働法、危機管理、事業再生等の法分野に関する業務を中心に取り扱っている。
著作に『企業のための労働実務ガイド1 Q&Aと書式 解雇・退職』(共著)(商事法務、2013)、『労使双方の視点で考える 27のケースから学ぶ労働事件解決の実務』(共著)(日本法令、2015)、『M&Aにおける労働法務DDのポイント』(共著)(商事法務、2017年)等がある。

主催・協力
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
働き方改革が進行する近年においても、メンタルヘルスに問題を抱える従業員は、依然として増加傾向にあり、企業においても対応に苦慮する場面が増えています。

メンタルヘルスの問題は長期化するケースも少なくないため、そのようなケースでは、企業は、メンタルヘルスに不調を抱えた従業員に対して、長期間に渡り継続的な対応を行う必要があります。
企業の事後対応も、メンタルヘルスの問題が発覚した時点、休職命令の発令時点、休職期間中、復職時点、労働契約の終了時点における各局面で、それぞれ検討すべき問題が異なります。

また、メンタルヘルスに不調を抱える従業員に対する対応を企業が誤ってしまうと、問題の解決を遅らせるだけではなく、症状の悪化等により問題が深刻化する可能性も否定できません。
そこで、企業としては、メンタルヘルスの問題が発生した場合には、対応を誤らないよう適切に対応することが、問題を長期化、深刻化させないため、特に重要になっています。

本セミナーでは、企業側弁護士としてメンタルヘルス案件の対応経験が豊富な講師が、実務上のノウハウを交えて、企業側で具体的にどのように対応すればよいかの手順を局面ごとに分けて、わかりやすく解説いたします。
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