東京地裁が一部返還命令、宅建業の仲介手数料について
はじめに
賃貸住宅の仲介手数料は原則家賃の半月分であるとして借り主が不動産仲介の「東急リバブル」（渋谷）に対し手数料一部返還を求めていた訴訟で７日、東京地裁は一部返還を認める判決を出しました。業者側は１ヶ月分とする承諾を得ていなかったとのことです。今回は宅建業の仲介手数料について見ていきます。
事案の概要
報道などによりますと、原告側の男性は２０１３年１月８日、同社の担当者に対し物件を借りたい旨の連絡をし１０日に担当者から契約締結をいつ行うかについて連絡を受けたとされます。その後男性は２０日に契約を交わし２２日に同社が請求した家賃１ヶ月分に相当する２２万５０００円の仲介手数料を支払いました。しかしその際に仲介手数料は原則半月分であるとの説明もなく、１ヶ月分の手数料を受け取る承諾も得ていなかったとして、男性は支払った手数料の半分の返還を求め提訴していたとのことです。
不動産仲介手数料に関する規制
宅建業法４６条によりますと、宅地建物取引業者が不動産の売買や賃貸などを仲介した際に受け取ることができる報酬の額は国土交通大臣が定めるとしています（１項）。そしてその額を超えて報酬を受けてはならないとされており、国土交通大臣が定めた報酬額を事務所ごとに公衆の見やすい場所に掲示しなければならないとしています（２項、３項）。また４７条２号では宅建業者の禁止事項として「不当に高額な報酬を要求する行為」が挙げられており、違反した場合には１年以下の懲役、１００万円以下の罰金またはこれらの併科となっております（８０条）。
具体的な仲介手数料の額
昭和４５年建設省告示第１５５２号によりますと、賃貸借の媒介または代理の場合は依頼者の承諾を得ている場合は１ヶ月分の賃料の１.０８倍を、承諾がなければ０.５４倍を報酬として受け取ることができます。不動産売買の媒介の場合は不動産価格に次の割合を乗じたものとなります。①価格が２００万円以下の場合は５.４％、②２００万円～４００万円の場合は４.３２％、③４００万円を超える場合は３.２４％となります。
宅建業者の説明義務
宅建業法３５条１項では１号から１４号まで宅建業者が不動産の売買や賃貸を仲介する際に説明しなければならない事項を詳細に規定しております。具体的には当該不動産の登記内容や都市計画法などによって制限がかかっていないか、水道や電気などのインフラの整備状況といった不動産自体に関することから報酬や契約解除、損害賠償や違約金、瑕疵があった場合の措置といった契約自体に関することまで挙げられております。
コメント
本件で東京地裁は業者が賃料の１ヶ月分を報酬として請求するには仲介をする前に承諾を得る必要があるとし、本件では担当者が原告男性に契約締結日を連絡した１０日に仲介が成立したとして、その時点で承諾を得られていないと認定し、１ヶ月分の報酬を受取ることはできないとしました。つまり契約成立までに原則は半月分である旨の説明と１ヶ月分を受け取る承諾を得なければならないということです。上記のように宅建業者は仲介の際にはかなり細かな説明義務が課されており、報酬などの契約に関する事項も含まれておりますがこの判決でより明確化されたものと言えます。実際には手数料は原則半月分ということは一般にはほとんど知られておらず、また仲介の際にも説明がなされているケースは少ないと言われております。不動産仲介業を行っている場合だけでなく、仲介を依頼する場合にもこれらの説明がなされているかを慎重に確認しておくことが重要と言えるでしょう。
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法務コラム 法務ニュース 訴訟・行政 不動産法務
愛知県名古屋市出身
2010年 静岡大学人文学部法学科卒業
2013年 南山大学法科大学院法務研究科修了
2014年 弁護士登録（67期 愛知県弁護士会）
川上・原法律事務所入所
2017年 オリンピア法律事務所 アソシエイト
グローバルに展開する大規模法律事務所であるクリフォードチャンス法律事務所において、国際的な企業法務を取り扱い、国内外の企業に法的助言を行う。その間に、国内大手商社法務部への出向やワシントンD.C.での勤務も経験。現在は、オリンピア法律事務所のパートナーとして、主に中部圏の企業の国際取引・海外進出をサポートしている。
略歴：
早稲田大学法学部・法科大学院卒業、
コロンビア大学ロースクール（LLM）卒業
2009年12月 弁護士登録
2010年1月～2018年4月
クリフォードチャンス法律事務所 外国法共同事業
2012年6月～2014年2月 三井物産株式会社 法務部（出向）
2015年9月～2016年7月
クリフォードチャンス・ワシントンD.C.オフィス（出向）
2016年5月 ニューヨーク州弁護士登録
2018年5月～ オリンピア法律事務所 パートナー
東京大学大学院 法学政治学研究科 法曹養成専攻修了
モノリス法律事務所（東京）の代表弁護士としてIT企業の顧問弁護などを行う一方、自らもイースター株式会社の代表取締役を務める。
企業経営者やベンチャー執行役員の経験から企業法務、元ITエンジニアの経験からIT/ネット関連の事件に専門性を持っている。
元ITエンジニア・ライター。
東証一部上場企業からシードステージのベンチャーまで、約60社の顧問弁護士等、イースター株式会社の代表取締役、株式会社KPIソリューションズの監査役、株式会社BearTailの最高法務責任者などを務める。JAPAN MENSA会員
「デジタル・タトゥー」執筆、NHK土曜ドラマ「デジタル・タトゥー」原案。
今回のセミナー内容は、「デジタルタトゥー/インターネット誹謗中傷・風評被害事件-事例から学ぶネットでの誹謗中傷等への企業の対応方法」です。
外資系法務本部長、駒澤大学法科大学院、国士舘大学21世紀アジア学部非常勤講師
元Apple Japan法務本部長、元伊藤忠商事法務部、元Temple Law School日本校客員教授。上智大学法学部、Georgetown Univ. Law Center卒
編著:『ライセンス契約のすべて 実務応用編』（編著、第一法規、2018年）、『ライセンス契約のすべて 基礎編』（編著、第一法規、2018年）、『ダウンロードできる 英文契約書の作成実務』（編著、中央経済社、2018年）など、著作・論文多数
主催・協力
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
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※当日は国際ビジネス法務（第2版）（第一法規株式会社/2018年3月発売 /2,800円+税）を教科書として使用します。
アンダーソン・毛利・友常法律事務所/パートナー弁護士
01年東京大学法学部卒業
04年弁護士登録
12年米国Vanderbilt University卒業（LL.M.）
13年ニューヨーク州弁護士登録、英国University College London卒業（LL.M.）
労働法、社会保険・労働保険・年金に関連する法律、会社法、個人情報保護法等の法分野に関する業務を中心に、労働案件、一般企業法務の案件、紛争案件等を取り扱っている。
著作に『仕事でよく使う・すぐに応用できるビジネス契約書作成ガイド』（共著）（清文社、2017）、『実務Q&Aシリーズ 懲戒処分・解雇』（共著）（労務行政、2017）等がある。
■荻野聡之
アンダーソン・毛利・友常法律事務所/アソシエイト弁護士
03年東京大学法学部卒業
06年東京大学法科大学院卒業（法務博士（専門職））
08年弁護士登録
労働法、危機管理、事業再生等の法分野に関する業務を中心に取り扱っている。
著作に『企業のための労働実務ガイド1 Q&Aと書式 解雇・退職』（共著）（商事法務、2013）、『労使双方の視点で考える 27のケースから学ぶ労働事件解決の実務』（共著）（日本法令、2015）、『M&Aにおける労働法務DDのポイント』（共著）（商事法務、2017年）等がある。
主催・協力
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
本セミナーでは、企業側弁護士としてハラスメント案件の対応経験が豊富な講師が、2019年の法改正を踏まえ、実務上のノウハウを交えて、企業側で具体的にどのように対応すればよいかの手順を時系列に沿って、わかりやすく解説致します。
1987年 東京大学法学部卒業
1989年 弁護士登録
1995年 ロンドン大学UCL（LL.M.）卒業
2000年よりTMI総合法律事務所にパートナーとして参画
2008年より中央大学ビジネススクール客員講師（13年より同客員教授）
2016年より2018年まで東京大学大学院法学政治学研究科教授
2019年ベンチャーラボ法律事務所開設
主にベンチャー・スタートアップ支援、M&A、国際取引、一般企業法務を取り扱う。
主著として、『業務委託契約書作成のポイント』（共著）、『契約書の見方・つくり方（第2版）』、『ビジネス法律力トレーニング』、『ビジネス常識としての法律（第2版）』(共著)、『シチュエーション別 提携契約の実務(第3版)』(共著)、『会社役員のための法務ハンドブック（第2版）』（共著）などがある。
主催・協力
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
大企業同士のアライアンスと違って、これらの企業を相手方とする場合には特有の留意点があり、それらを契約書に反映していく必要があります。
本セミナーでは、『シチュエーション別 提携契約の実務（第3版）』の編著者である講師が、契約書の条項例に基づいて交渉のポイントを解説するとともに、過去の成功事例や失敗事例を参考にして、大企業がこれらの企業とのアライアンスを成功させるための留意点を検討します。
