リロケーション業者が和解、裁判例に見る瑕疵物件

はじめに

転勤中に貸していた自宅マンションで殺人事件が発生し、資産価値が下がったとして転貸を行っていた不動産会社に約1500万円の損害賠償を求めていた訴訟で和解が成立していたことがわかりました。不動産会社が所有者の男性に570万円支払うとのことです。今回は瑕疵物件とその告知義務について見ていきます。

事案の概要

報道などによりますと、原告の男性は2009年に大阪府内のタワーマンションの一室を購入し住んでいました。2011年1月に海外転勤となり、その間留守宅を転貸する、いわゆる「リロケーション」を行うために東京の不動産会社と契約しました。しかし同社から転借し住んでいた男が2014年7月に同室で交際相手を殺害し、殺人罪で懲役9年の実刑判決を受けたとされます。原告男性は同社に対し、この事件で資産価値が下がったとして約1500万円の損害賠償を求め大阪地裁に提訴しておりました。

瑕疵物件とは

民法570条によりますと「売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは」契約の解除または損害賠償を求めることができます。いわゆる瑕疵担保責任です。ここに言う「瑕疵」とは取引観念から見て、売買の目的物が通常有すべき性質を欠いている状態を言います。土地建物の場合であれば物理的に有していなければならない設備が備わっていないといった物理的瑕疵から、人が精神的に忌避するような歴史的事実が存在する、いわゆる心理的瑕疵も含まれます。心理的瑕疵となる典型例はその物件で住人が自殺した、孤独死があった、殺人があったといった場合です。なおこの規定は売買だけでなく有償契約に準用されますので、賃貸借などにも適用があります(559条)。

瑕疵物件と告知義務

上記民法570条の瑕疵担保責任は任意規定であることから当事者間の特約によって排除することができます。しかし売り主、貸主が瑕疵の存在を「知りながら告げなかった」場合には責任を免れることはできません(572条)。瑕疵があると知っていながら担保責任排除特約で逃れることは不公正で身勝手だということです。ではそもそも買い主、借り主に対して告知する義務はあるのでしょうか。この点について規定する法律は存在しません。しかし信義則上の告知義務があると考えられております。裁判例では1年数ヶ月前に自殺があった事実について信義則上告知する義務があったとしています(大阪高裁平成26年9月18日)。一方で自殺から2年程度経過していた事案では告知義務を否定しております(東京地裁平成13年11月29日)。自殺か他殺か、自然死か、また事件以降他の居住者が居たか、事件の凄惨さ、購入者の居住形態など様々な事情が考慮されますが、おおむね2年程度経過すれば告知義務が無くなると考えられております。

瑕疵と価値の下落

物件にこのような瑕疵があった場合どの程度価値が下落するのでしょうか。土地の売買で、その敷地内で自殺があった事案で約4000万円の土地につきその20%である約800万円の下落が認められた例があります(東京地裁平成25年3月29日)。事件の状況や経過年数などにもよりますが、一般的にはおおむね自殺で2~3割程度、他殺で5割程度の価値の下落があると言われます。

コメント

本件で発生した事件は、詳細は不明ではありますが殺人です。行為の態様や状況などにも左右されますが5割程度の価値の下落があるものと考えられます。本件はそういった瑕疵物件の取引というわけではなく、留守宅のリロケーション中に自己所有物件で起きた事件であることから不動産会社にすべての責任があるとは考えにくい特殊な事例と言えます。以上のように不動産に関する心理的瑕疵は、契約条項、告知義務、資産価値の評価など様々な点に関わってきます。不動産の売買や賃貸を行う際には過去にこのような瑕疵が発生していなかったか、発生していた場合にはどのような内容か、どの程度期間が経過したか、その間にどの程度人の手に渡ったかなどを詳細に調査する必要があります。また従業員の居住する社宅や、自社が賃借している物件でこのような瑕疵が発生しないよう対策を講じることも重要と言えるでしょう。

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平成16年 公認会計士試験合格
平成17年 あずさ監査法人入所
平成18年 慶應義塾大学経済学部卒業
平成22年 あずさ監査法人退所
平成25年 中央大学法科大学院修了
平成25年 司法試験合格
平成31年 都内2ヶ所の法律事務所を経て、となりの法律事務所へ合流

■執筆
・「契約審査のベストプラクティス ビジネス・リスクに備える契約類型別の勘所」
  共著(レクシスネクシス・ジャパン)
・「公正証書遺言セミナー&作成キット」(株式会社レガシィ)
・「応用自在!覚書・合意書作成のテクニック」共著(日本法令)
・「ストーリーでわかる営業損害算定の実務 新人弁護士、会計数値に挑む」
共著(日本加除出版株式会社)
・「改正民法と新収益認識基準に基づく契約書作成・見直しの実務」
共著(日本法令)

■メディア出演
(テレビ)
・「あさイチ」(平成29年1月18日)NHK系列
・「ワールドビジネスサテライト」(平成29年7月12日)テレビ東京系列
(その他)
・日本経済新聞、朝日新聞、産経新聞等

■セミナー登壇
・SMBCコンサルティング、企業研究会、プロネクサス等多数登壇
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1992年 京都大学法学部卒業
1994年 大阪弁護士会 登録 梅ケ枝中央法律事務所 
2000年 ハーバードロースクール 修士課程(LL.M)卒業
Masuda Funai Eifert & Mitchell 法律事務所(シカゴ)
2002年 第一東京弁護士会 登録替 長島大野常松法律事務所
2004年 外立総合法律事務所
2012年 株式会社カービュー コーポレートリーガルアドバイザー    
2016年 法務室長
2018年 AYM法律事務所開設

弁護士会活動(2018年2月現在)
日本弁護士連合会 ひまわりキャリアサポート 委員
第一東京弁護士会 業務改革委員会 委員 

企業法務を中心とした法律事務所に長年勤務した後、2012年からインターネット系企業の法務責任者としてプラットフォームを利用したメディア・コマースビジネスについてのさまざまな法律問題をサポート。
2018年にAYM法律事務所開設 代表弁護士

主な著書
「アメリカのP&A取引と連邦預金保険公社の保護 債権管理 No.96」金融財政事情研究会
「米国インターネット法 最新の判例と法律に見る論点」ジェトロ 共著
「Q&A 災害をめぐる法律と税務」新日本法規 共著
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《東京開催》「オープンイノベーション」を目的とするM&Aと実務的留意点
2019年02月13日(水)
14:00 ~ 16:30
18,000円(税別)
東京都港区
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石﨑 泰哲、美馬 拓也
■石﨑 泰哲(西村あさひ法律事務所 パートナー弁護士)
2005年3月 京都大学法学部卒
2006年10月 第一東京弁護士会弁護士登録
2014年5月 南カリフォルニア大学ロースクール卒業 (LL.M.)
2014年-2015年 ニューヨークのShearman & Sterling LLPへ出向
2015年 ニューヨークのNomura Holding America Inc.へ出向

「上場企業法制における企業の中期的利益とショートターミズムとの調整〔上〕〔下〕」旬刊商事法務2097号、2098号(共著、商事法務、2016)ほか著作論文多数

■美馬 拓也(西村あさひ法律事務所 弁護士)
2009年 京都大学法学部卒
2011年 京都大学法科大学院修了 同年司法試験合格
2012年 弁護士登録(2016年第二東京弁護士会に登録換え)
2015年 外資系製薬会社へ出向

ライセンス契約の作成、交渉などの知財取引業務、知財争訟の代理、ライフサイエンス・ヘルスケア関連業務、M&A、スタートアップ企業の資金調達及び知財戦略の支援等を中心に業務を行う。

主催
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
「オープンイノベーション」とは、2003年に米国において提唱されて以来、注目を集めるようになった概念であり、一般的には「企業内部と外部のアイディアを有機的に結合させ、価値を創造すること」等と説明されている。

「オープンイノベーション」の実現方法としてM&Aを利用することがあり、「オープンイノベーション」を目的とすると思われるM&Aは増加しているが、このようなM&Aは通常のM&Aとは異なる留意点も多い。
その結果、特に従来型のM&Aに慣れた担当者にとっては、対応において少し混乱が生ずる例も散見される。

本セミナーにおいては、「オープンイノベーション」型のM&Aの基本的な発想や留意点を説明しつつ、特に、一定規模以上の企業が「オープンイノベーション」型M&Aに取り組む場合において、M&Aご担当者(法務部員を含む)が留意すべき点について解説を行うことを目的とする。
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《東京開催》平成30年改正不正競争防止法とデータ関連契約の契約条項の解説 「AI・データ利活用に関する契約ガイドライン」を踏まえて
2019年02月14日(木)
13:30 ~ 16:30
18,000円(税別)
東京都港区
講師情報
石川 智也、濱野 敏彦
■石川 智也(西村あさひ法律事務所 パートナー弁護士)
2005年東京大学法学部第一類卒業
2006年弁護士登録(第一東京弁護士会)
2015年バージニア大学ロースクール卒業(LL.M.)
2016年Max Planck Institute for Innovation and Competitionにあるミュンヘン知的財産法センター修了(LL.M.)
同年Noerr法律事務所ミュンヘンオフィス勤務
2017年米国ニューヨーク州弁護士登録

日本における知的財産法、営業秘密保護、個人情報保護法のほか、EUにおける知的財産制度・競争法、EUデータ保護規則をはじめとするグローバルベースでのデータ規制について詳しい。

■濱野 敏彦(西村あさひ法律事務所 弁護士)
2002年東京大学工学部卒業 同年弁理士試験合格
2004年東京大学大学院新領域創成科学研究科修了
2007年早稲田大学法科大学院法務研究科修了
2008年弁護士登録(第二東京弁護士会)
2009年弁理士登録
2011-2013年新日鐵住金株式会社知的財産部知的財産法務室出向

知的財産法、営業秘密保護、ITのほか、大学・大学院の3年間、AIの基礎技術であるニューラルネットワークの研究室に所属していたため、AIについても詳しい。

主催
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
本講演は、データ関連契約について、実際にこれらの契約の作成に豊富な経験を有する講師が、重要な概念を整理し、契約条項を解説することにより、受講者がデータ関連契約について戦略的に検討し、交渉できるようになることを目指すものです。

データについては、AI等の情報関連技術の進展等によるデータの価値の高まりを受けて、データの利活用を促進することを目的として平成30年改正不正競争防止法により「限定提供データ」の概念が創設されました。
本講演では、この限定提供データの内容・実務対応を中心とした解説を行うとともに、データ関連契約を検討する上での基礎となるデータ等の法的概念について整理し、解説を行います。
解説は、経済産業省より公表されている「限定提供データに関する指針(案)」(本講演までに最終版となった場合には最終版)の内容を踏まえます。

その上で、AI・データの利活用に関する契約ガイドラインで触れられている重要な検討項目・契約条項について、①何も契約で定めなかった場合のデフォルトルールは何か、②契約で定めることにより何が獲得できるのか、③相手方との契約交渉に際してどこまでであれば譲歩が可能かといった観点から解説を行います。
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法務ニュース コンプライアンス 民法・商法
《東京 2日開催》Patent Summit Tokyo 2019(パテントサミット東京)世界9か国 12の特許事務所が一同に会し、海外特許出願戦略を紹介
2019年02月18日(月)
09:20 ~ 17:00
2月18日のみのお申込み 3,800円(税別) 2月19日のみのお申込み 3,800円(税別) 2月18日と2月19日の2日間のお申込み 5,800円(税別) ※下記お申込みフォームの「特記事項欄」に2月18日 or 19日の1日のみお申込みか、18日と19日の2日間にお申込みかをご記入ください。
東京都新宿区
講師情報
講師一覧
■特許弁護士 デール・ラザール DLA Piper USA
DLA Piperは、日本を含め40カ国以上にオフィスを備える国際法律事務所です。
デール・ラザール氏は、ソフトウエア及びエレクトロニクスの特許出願業務において40年の経験を有します。
日本でも多数の講演を行っており、分かりやすさで高い評価を得ています。

■特許弁護士 アンドリュー・シュワブ Greenberg Traurig USA
Greenberg Traurigは、日本を含む10カ国にオフィスを構える国際法律事務所です。
特に米国には29のオフィスがあります。
アンディ―・シュワブ氏は知的財産法について20年以上の経験を有し、エレクトロニクス及びソフトウエア関連の特許出願の他、顧客企業への戦略コンサルティングを得意とします。

■特許弁理士 チェ・セファン 第一特許法人 韓国
第一特許法人は、所員数200名を超える韓国の大手特許事務所です。
第一国際法律事務所との親密な協力関係により、特許侵害訴訟事件も数多く受任しています。
会長、代表を含め、多くの所員が日本語に極めて堪能です。
セファン氏は、精密機械・特殊加工・メカトロニクス・自動車・造船海洋を専門としており、一時は日本の特許事務所でも業務を行っていました。

■欧州特許弁理士 ベルナルド・ガナル PATRONUS IP ドイツ
ベルナルド・ガナル氏は、エレクトロニクス、ソフトウエア分野の特許出願、異議申立、特許訴訟において30年の経験を有します。
ソフトウエアの特許適格性においては、代理人として欧州審判部で重要な審決を築いており、堅実な仕事に定評があります。

■欧州特許弁理士 ロビン・コウレッツ OLBRICHT PATENTANWALTE ドイツ
OLBRICHT PATENTANWALTEは50年以上の歴史を持つドイツの特許法律事務所です。
ロビン・コウレッツ氏は、機械分野を中心とする権利化業務を専門としています。
多様な業務や無理難題にも柔軟に取り組んでくれる姿勢が、顧客から評価されています。

■欧州特許・商標弁理士 アッツ・カドール博士 KADOR & PARTNER ドイツ
アッツ・カドール博士は40年以上前にドイツにてKADOR & PARTNER 特許弁理士事務所を開設しました。
化学技術者としての背景を持ち、物理、製鋼業での特許および商標やライセンス契約も取り扱っています。
ライセンス協会(LES)ドイツ支社の秘書も務めました。

■カナダ弁護士 ロニ・ジョーンズ Oyen Wiggs カナダ
Oyen Wiggsは技術部門の実務経験を持つ弁理士を多く抱えるカナダの知財事務所です。
ロニ・ジョーンズ氏は機械工学およびコンピュータ関連分野の特許を得意とし、医療機器やファイナンス関連ソフトウェアなど多岐にわたり専門的なアドバイスを顧客へ提供しています。

■カナダ弁護士 ステファニー・メルニチャック Oyen Wiggs カナダ
ステファニー・メルニチャック氏は化学、クリーンテクノロジー、バイオテクノロジーや製薬関連を強みとし、ベンチャー企業や大学など幅広い顧客層から支持されています。

■米国弁理士・台湾弁理士・中国特許代理人 童 啓哲(Chi-Che Tung) 寰瀛法律事務所 台湾
寰瀛法律事務所(フォルモサンブラザーズ法律事務所)は国際資格を保有する弁理士・弁護士が多数在籍している台湾の法律事務所です。
童氏は機械工学、ソフトウェア、通信技術、電子工学、建築構造などに関する技術分野を得意とし、米国や台湾、中国、日本などを舞台に国際的に活躍しています。

■タイ弁護士・特許弁理士 マヌーン・チャンチュムニ ROUSE タイ
ROUSEはアジアを中心に欧州、アフリカなどを含め世界中で15か所以上の拠点を持つ国際知財事務所です。

■欧州特許・商標弁理士 アダム・ボグシュ VJP シンガポール
Viering, Jentschura & Partner(VJP)は23名のパートナー、170名以上の従業員を抱え、ドイツを拠点に各地に支店を持つ国際法律事務所です。
ボグシュ氏は電子工学、自動制御や医用技術分野を得意としています。
VJPシンガポール支店を開設し、講義やセミナーを多数開催しています。

■弁理士 劉 新宇 Linda Liu & Partners 中国

■特許弁理士 孫 徳崇 Linda Liu & Partners 中国

■米国弁護士、日本弁理士 龍華 明裕 RYUKA国際特許事務所 日本
RYUKA国際特許事務所は39名の弁理士、3名の米国弁護士を含み、約100名の従業員を抱える日本の国際特許事務所です。
龍華氏は電気通信分野を得意とし、日本及び米国の法律事務所勤務の経験をもとに、権利化業務、ライセンシング、訴訟、鑑定などで20年の経験を有しています。

主催:RYUKA国際特許事務所
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世界9か国、12の特許事務所が一堂に集まり、海外への特許出願戦略をご紹介いたします。
国際(PCT)出願時には、世界各国の要件を考慮する必要があります。
例えば米国に最適なPCT明細書は、EPOには好ましくなく、逆も同じです。
このため国際出願時には、各国の要件を比較考慮して、「最適な明細書」を記載する必要があります。
中国や東南アジアで、方式的な拒絶理由を受けないための対応も重要です。
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非常に実践的なセミナーなので、現場で実務を担当されている方に役立つことを願っています。

※各講演は日本語または英語で行われます。英語の講演は日本語での逐次通訳があります。
※英語での講演時のスクリーン投影資料ならびに配布資料は英語表記です。日本語訳はありません。

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