マンション管理組合の決定と全戸電気解約義務、最高裁が否定

はじめに

 マンションの管理組合での決定に一部の住民が反対したことにより電気全戸契約が実現しなかったことを巡る損害賠償請求事件で5日、最高裁は管理組合の決定では義務は生じないとして請求を棄却しました。個々の電気契約は管理組合の決定の範囲外とのことです。今回はマンション管理組合の決議事項についてみていきます。

事案の概要

 報道などによりますと、札幌市にある5棟建ての分譲マンションの管理組合で電気代を節約するために「高圧一括受電方式」の導入を計画し総会で賛成多数による決議を得ました。その際、マンションの住人は個々の電気供給契約を解除することが細則によって定められたとされます。しかし当マンション544戸のうち2戸が電気の安定供給に不安があるなどとして反対し従来の契約を解除せず、それにより一括受電方式の導入が実現しなかったとのことです。管理組合側は反対した住民側に対し実現していれば安くなっていた分の電気料金相当額の支払いを求め提訴していました。

マンション管理組合とは

 分譲マンションの一室を購入するとその部分の所有者、すなわち「区分所有者」になります。そして区分所有者は自動的に管理組合員になります。管理組合はマンションの建物や敷地等の管理を行う機関です。組合員はその集会によって理事や監事などの役員を選任してマンションの維持管理を行っていくことになります。実際には管理会社に管理委託することが多いと言えます。組合員になるのはあくまで区分建物の所有者であって賃借人は該当しません。つまり賃貸マンションの入居者は区分所有者ではなく、同時に管理組合員でもありません。

総会決議事項

 総会は株式会社の株主総会のように通常総会と臨時総会があります。総会の招集は開催日の1週間以上前に各区分所有者に通知され(区分所有法35条)、書面や委任状によって議決権を行使することもできます。議決権は通常1戸につき1つですが、区分所有法では床面積の割合となっております(14条)。決議事項に関しては、役員選任・解任、管理費の徴収、共用部分の管理方法、修繕費の積立といったマンション管理の基本事項については出席者の過半数(普通決議)で、管理規約の変更、共用部分の変更、義務違反者への提訴といった事項では組合員の4分の3の賛成(特別決議)、建物の建て替えについては5分の4の賛成が必要となっております。

管理規約と細則

 区分建物の専有部分と共用部分の範囲や管理組合の業務、管理費用といった事項については管理規約で定めることもできます(30条)。管理規約については国交省が「マンション標準管理規約」を公表してますので基本的にはそれをベースにしていくことになります。そして更に個々のマンションごとに細かなルールを定めたものが使用細則です。これにはゴミの出し方やペット関係、放置自転車の対処といった普段の住人の生活に直結したものが定められることとなります。マンション内でのトラブルや問題等の対処は基本的にはこれら管理規約や使用細則によって解決されることとなります。

コメント

 本件で一審札幌地裁と二審札幌高裁は544戸のうち2戸が個別の電気供給契約を解除しなかったことから一括受電方式を導入できなかったとして損害の賠償を命じておりました。しかし最高裁はこれを否定しました。管理組合の総会決議とそれにより個別の契約解除を義務付ける細則は共有部分ではなく専有部分の関するものであり無効であるとしました。区分所有法では管理組合の管理の範囲は敷地や共有部分となっております。個別の部屋については管轄外と判断されたものと考えられます。この判決により管理組合で決定できる事項とできない事項がかなり明確になったものと言えます。個々の部屋に関連する事項については全員が同意しなければ変更が難しいと言えます。マンション管理業務の際には管理組合で決定できるのか、それとも住人全員の同意が必要な事項かについて注意していくことが重要と言えるでしょう。

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TMI総合法律事務所 パートナー弁護士

2004年 早稲田大学法学部卒業
2005年 最高裁判所司法研修所入所
2006年 東京弁護士会登録 TMI総合法律事務所勤務
2014年 南カリフォルニア大学ロースクール卒業(LL.M.,Entertainment Law Certificate)
2014年 シェパード・マリン・リクター・アンド・ハンプトン法律事務所(ロサンゼルスオフィス)勤務
2015年 ニューヨークのプライヤー・キャッシュマン法律事務所勤務
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2015年 TMI総合法律事務所復帰
2018年 パートナー就任

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講師情報
近藤 圭介
TMI総合法律事務所 パートナー弁護士

2005年 中央大学法学部法律学科卒業
2005年 中央大学大学院法務研究科入学
2006年 同大学院中退
2006年 最高裁判所司法研修所入所
2007年 東京弁護士会登録 TMI総合法律事務所勤務
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工藤 竜之進
TMI総合法律事務所 パートナー弁護士

2005年 京都大学法学部法律学科卒業
2007年 京都大学法科大学院修了
2007年 最高裁判所司法研修所入所
2008年 第一東京弁護士会登録
2009年 TMI総合法律事務所勤務
2017年 パートナー就任

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22,000円(税込)※消費税10%
東京都港区
講師情報
田代 啓史郎
TMI総合法律事務所 パートナー弁護士

2003年 一橋大学法学部法律学科卒業
2004年 最高裁判所司法研修所入所
2005年 第一東京弁護士会登録 TMI総合法律事務所勤務
2013年 デューク大学ロースクール卒業(LL.M.)
2013年 ロサンゼルスのクイン・エマニュエル・アークハート・サリバン法律事務所勤務
2014年 ニューヨーク州弁護士資格取得
2014年 TMI総合法律事務所復帰
2017年 パートナー就任

主催・協力
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法務ニュース 訴訟・行政 不動産法務
《東京会場》少人数でも課題克服!総合的法務機能 アップ講座 第7回(全8回)海外展開・進出
2020年01月15日(水)
15:00 ~ 18:00
22,000円(税込)※消費税10%
東京都港区
講師情報
淵邊 善彦
ベンチャーラボ法律事務所 代表弁護士

1987年 東京大学法学部卒業
1989年 弁護士登録
1995年 ロンドン大学UCL(LL.M.)卒業
2000年よりTMI総合法律事務所にパートナーとして参画
2008年より中央大学ビジネススクール客員講師(13年より同客員教授)
2016年より2018年まで東京大学大学院法学政治学研究科教授
2019年ベンチャーラボ法律事務所開設

主にベンチャー・スタートアップ支援、M&A、国際取引、一般企業法務を取り扱う。

主著として、『業務委託契約書作成のポイント』(共著)、『契約書の見方・つくり方(第2版)』、『ビジネス法律力トレーニング』、『ビジネス常識としての法律(第2版)』(共著)、『シチュエーション別 提携契約の実務(第3版)』(共著)、『会社役員のための法務ハンドブック(第2版)』(共著)などがある。

主催・協力
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
技術革新やグローバル化が進み、ビジネスを取り巻く環境や法規制が大きく変わってきています。
部員が1人ないし数人というような中小規模の法務部では、この流れを常にフォローアップするには人的に限界があるため、各法分野の専門家とのネットワークを作り、タイムリーに外部に依頼できる体制を構築することが不可欠です。
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法務ニュース 訴訟・行政 不動産法務
《東京会場》少人数でも課題克服!総合的法務機能 アップ講座 第8回(全8回)民法改正対応
2020年01月29日(水)
15:00 ~ 18:00
22,000円(税込)※消費税10%
東京都港区
講師情報
滝 琢磨
TMI総合法律事務所 パートナー弁護士

2002年 中央大学法学部法律学科卒業
2006年 最高裁判所司法研修所入所
2007年 第二東京弁護士会登録 TMI総合法律事務所勤務
2010年 金融庁総務企画局市場課勤務 (インサイダー取引・金商業規制・課徴金事案等を担当)
2013年 TMI総合法律事務所復帰
2016年 パートナー就任

主催・協力
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
技術革新やグローバル化が進み、ビジネスを取り巻く環境や法規制が大きく変わってきています。
部員が1人ないし数人というような中小規模の法務部では、この流れを常にフォローアップするには人的に限界があるため、各法分野の専門家とのネットワークを作り、タイムリーに外部に依頼できる体制を構築することが不可欠です。
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法務ニュース 訴訟・行政 不動産法務
《大阪会場》<午前>基礎から学ぶ英文契約書の読み方(初心者向け) <午後>今さら聞けない英文契約書作成・交渉(中級向け)※書籍付
2019年12月17日(火)
10:00 ~ 16:00
・午前の部(読み方):税込13,200円 ・午後の部(作成・交渉):税込15,400円※書籍代込み ・午後の部(作成・交渉):税込13,200円※書籍持参 ・午前/午後の部(読み方/作成・交渉): 税込25,300円※書籍代込み ・午前/午後の部(読み方/作成・交渉):税込23,100円※書籍持参
大阪府大阪市北区
講師情報
吉川 達夫
ニューヨーク州弁護士/米国IT会社法務部Contract Attorney

外資系法務本部長、駒澤大学法科大学院、国士舘大学21世紀アジア学部非常勤講師
元Apple Japan法務本部長、元伊藤忠商事法務部、元Temple Law School日本校客員教授。上智大学法学部、Georgetown Univ. Law Center卒

編著:『ライセンス契約のすべて 実務応用編』(編著、第一法規、2018年)、『ライセンス契約のすべて 基礎編』(編著、第一法規、2018年)、『ダウンロードできる 英文契約書の作成実務』(編著、中央経済社、2018年)など、著作・論文多数

主催・協力
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
ニューヨーク州弁護士、法科大学院非常勤講師、数々の著書を執筆し、Apple, VMware, WeWork3社の外資系法務部長を経て、現在は米国IT会社法務部のContract Attorneyである吉川達夫氏を講師にお招きし、過去数年間にわたり毎年多くの方から東京ならびに大阪でご参加を頂いております「今さら聞けない英文契約書セミナー」を、 今回新たに午前に初心者向け「基礎から学ぶ英文契約書の読み方」と、午後に中級者向け「今さら聞けない英文契約書作成・交渉」として開催いたします。

午前の「基礎から学ぶ英文契約書の読み方」は、英文契約書を読んでみたい方、国際法務にこれから携わる方や弁護士の方、携わっているが改めて基礎を確認されたい方などご参加ください。
講義は英文契約書の読み方中心とします。
契約書プリントで代理店契約(Distributor Agreement)を使用します。

午後の「今さら聞けない英文契約書作成・交渉」は、国際法務の実務を担当されている方、多少の基礎知識はあるが自己流で勉強された方、弁護士の方、発展的な学習をされたい方などご参加ください。

このセミナーでは過去の「今更聞けない」シリーズの発展版となります。
なお、午後の部は講師著書の国際ビジネス法務(第2版)(第一法規株式会社/2018年3月発売/2,800円+税)を教科書として使用します。

午前、午後通しで参加ももちろん可能です。
申込・詳細はコチラ
法務ニュース 訴訟・行政 不動産法務
《東京会場》タイの個人情報保護法制への対応~GDPR類似、来年5月27日施行~
2019年10月08日(火)
13:30 ~ 16:30
22,000円(税込)
東京都港区
講師情報
石川 智也
西村あさひ法律事務所 パートナー弁護士

2005年東京大学法学部第一類卒業
2006年弁護士登録(第一東京弁護士会)
2015年バージニア大学ロースクール卒業(LL.M.)
2016年Max Planck Institute for Innovation and Competitionにある
ミュンヘン知的財産法センター修了(LL.M.)、同年Noerr法律事務所ミュンヘンオフィス勤務
2017年米国ニューヨーク州弁護士登録

日本における知的財産法、営業秘密保護、個人情報保護法のほか、
EUにおける知的財産制度・競争法、EUデータ保護規則をはじめとする
グローバルベースでのデータ規制についても詳しい。

主催
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
欧州一般データ保護規則(GDPR)の影響を受け、世界各国で個人情報保護法制が導入され、又は厳格化されており、タイでも本年5月28日に個人情報保護法が成立し、1年の猶予期間経て来年5月27日に施行されることになりました。
GDPR類似の適用スコープを持つため、日本企業も適用の対象になり得るほか、タイには多くの日系企業が進出しており、日本企業への影響は大きいといえます。

タイの個人情報保護法は、GDPRの影響を強く受けている一方で、タイの実務に合った調整がなされているという特徴を有しており、GDPR対応を経験した日本企業にとっては、GDPRとの違いを意識することで理解しやすい面もあります。
本セミナーではGDPRとの異同も意識しながらそれぞれの項目について説明する予定です。
申込・詳細はコチラ
法務ニュース 訴訟・行政 不動産法務
《東京会場》改正債権法セミナー 契約条項見直しのツボ(製造委託<請負>契約・賃貸借契約編)
2019年10月11日(金)
15:00 ~ 17:30
19,800円(税込)
東京都千代田区
講師情報
井上 真一郎 有竹 雄亮
■井上 真一郎
三宅法律事務所 パートナー弁護士

2001年 京都大学法学部卒
2002年 弁護士登録
金融法務・コーポレート・コンプライアンス関連分野などを得意とし、数多くの企業関係の訴訟案件を取り扱っている。

■有竹 雄亮
三宅法律事務所 アソシエイト弁護士

2010年 京都大学法学部卒
2012年 京都大学法科大学院修了
2014年 弁護士登録

共催
弁護士法人三宅法律事務所/レクシスネクシス・ジャパン株式会社
まだまだ先だと思っていた改正債権法の施行も、いよいよ来年(2020年)4月1日に迫ってきました。
契約書の見直しが必要かどうか、検討しなければと思いながら、先延ばしにしてきていませんか?

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法務ニュース 訴訟・行政 不動産法務
《東京会場》改正債権法セミナー 契約条項見直しのツボ(売買取引基本契約編)
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東京都千代田区
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井上 真一郎 有竹 雄亮
■井上 真一郎
三宅法律事務所 パートナー弁護士

2001年 京都大学法学部卒
2002年 弁護士登録
金融法務・コーポレート・コンプライアンス関連分野などを得意とし、数多くの企業関係の訴訟案件を取り扱っている。

■有竹 雄亮
三宅法律事務所 アソシエイト弁護士

2010年 京都大学法学部卒
2012年 京都大学法科大学院修了
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《大阪会場》実装段階に入ったAI・IoTの法律・知財実務
2019年11月12日(火)
14:30 ~ 18:00
18,000円(税別)
大阪市北区
講師情報
講師一覧
■淵邊 善彦(ベンチャーラボ法律事務所 代表弁護士)

1987年東京大学法学部卒業。
89年弁護士登録。
95年ロンドン大学UCL(LL.M.)卒業。
00年よりTMI総合法律事務所にパートナーとして参画。
08年より中央大学ビジネススクール客員講師(13年より同客員教授)。
16年より18年まで東京大学大学院法学政治学研究科教授。
19年ベンチャーラボ法律事務所開設。
主にベンチャー・スタートアップ支援、M&A、国際取引、一般企業法務を取り扱う。

主著として、『AI・IoT時代の企業法務 』(共著)、『業務委託契約書作成のポイント』(共著)、『契約書の見方・つくり方(第2版)』、『ビジネス法律力トレーニング』、『ビジネス常識としての法律(第2版)』(共著)、『シチュエーション別 提携契約の実務(第3版)』(共著)、『会社役員のための法務ハンドブック(第2版)』(共著)などがある。


■柴野 相雄(TMI総合法律事務所 パートナー弁護士)

02年弁護士登録。
10年ワシントン大学ロースクール(知的財産法コース)卒業(LL.M.)、同年サンフランシスコのモルガン・ルイス&バッキアス法律事務所勤務。
16年慶應義塾大学法科大学院非常勤教員就任(知的財産法務WP)、19年ISO/PC 317(Consumer protection: privacy by design for consumer goods and services)国内審議委員就任。
主にIT、インターネット、広告、メディア、エンタテインメントビジネスに関する法分野の裁判、仲裁および法律相談を多く扱う。

『IoT・AIビジネスに関するデータ保護と独禁法上の留意点』(Business Law Journal、18年4~6月号)、『[座談会]AIの活用と今後の労務管理上の課題』(労務事情、18年1月合併号)など著書多数。


■白石 和泰(TMI総合法律事務所 パートナー弁護士)

98年司法書士試験合格。
03年弁護士登録。
13年ワシントン大学ロースクール卒業(LL.M.)。
13~14年Dorsey & Whitney LLPおよびBracewell LLPで研修。
14~15年外務省経済局政策課専門員。
第二東京弁護士会情報公開・個人情報保護委員会委員、情報ネットワーク法学会会員。全銀協オープンAPI推進研究会元メンバー。無人航空従事者試験(ドローン検定)1級。

『AI・ロボットの法律実務Q&A』(勁草書房、19年2月)、『個人情報管理ハンドブック〔第4版〕』(商事法務、18年3月)、「Japan chapter of Getting The Deal Through」(Cybersecurity)(18年1月号)など編著書多数。


■阿部 豊隆(TMI総合法律事務所 パートナー弁理士・カリフォルニア州弁護士)

96年弁理士登録。
国内及び海外における特許出願、ライセンスや特許売買等のトランザクションや侵害訴訟、包括的な知財戦略支援等に従事。電気情報や機械制御等の技術を主に扱う。
97年より創英国際特許法律事務所勤務、04年ワシントンDC地区のオリフ法律事務所に駐在。
翌年、創英の米国オフィスをシリコンバレーに開設。07年米マイクロソフト本社知的財産部に入社。
11年アジア地区特許ディレクター兼日本マイクロソフトの知的財産部長に就任。14年TMI総合法律事務所入所。出版、講演多数。

主催・協力
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
ディープラーニングを起爆剤として巻き起こった第3次AIブームは、着実に我々の生活に浸透し、様々な商品、サービスにおいて実装段階に入った状況と言えます。
本セミナーでは、AI、IoTをめぐる現状の動向、ユースケースを紹介しながら、それぞれのケースにおける法務論点について解説し、パネルディスカッションにおいて、いくつかの興味深い論点に関しより具体的に深堀りして参ります。

法務・知財担当者はもちろん、新規事業の企画立案に関わる方々や、技術者、研究者の皆さまにも是非ご参加いただければ幸いです。
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