消費者庁が相談例を公表、災害と賃貸借について

はじめに

 消費者庁は6日、災害時などで発生する可能性のある賃貸不動産等に関するトラブルについて相談例とアドバイスを取りまとめ、公表しました。災害時は賃貸物件等で賃借人とトラブルが生じがちです。今回は災害時の賃貸借契約ついて見ていきます。

賃貸物件で生じうるトラブル

 消費者庁の相談例によりますと、災害時に生じることが想定されるトラブル例として次のものがあります。まず災害で住むことができなくなった期間中の賃料支払義務、賃貸人から求められた場合の退去義務、賃貸物件に損壊が生じた場合の賃料減額、賃貸物件の修繕義務、屋根瓦落下等により他人に損害が生じた場合の賠償責任などがあります。以下賃貸借契約について民法の規定等を見ていきます。

賃貸借契約と賃貸人の義務

 賃貸借とは、賃貸人が賃借人に物を使用・収益させ、これに対して賃借人が対価を支払う契約を言います(民法601条)。賃貸物件の所有者である賃貸人の義務としてはまず目的物件を使用・収益させる義務があります。そしてその使用・収益をさせるために必要な修繕義務があります(606条)。目的物件の保存に必要な場合の修繕は賃借人側は拒むことができません(同2項)。修繕義務の不履行は債務不履行となり解除、賠償の原因となり(415条)、またその間は賃料支払を拒むことができます(最判大正10年9月26日)。そして賃借人が修繕や補強等を行い必要費を支出した場合には賃貸人は直ちにその償還をする義務があります(608条1項)。必要費としては雨漏りの修繕や、壁の補強、壁の塗装、屋根の葺き替え、土台の補強などが挙げられます。

賃料が減額される場合

 賃貸物件の一部が賃借人の過失によらないで一部滅失した場合は滅失の割合に応じて賃料の減額を請求することができます(611条1項)。残部では賃貸の目的が達成できない場合には賃借人は契約を解除できます(同2項)。災害などで一部滅失した場合は当然に賃料が減額されるのではなく、賃借人から減額請求されることによって減額されることになります。つまり一部損壊した場合は賃借人は減額請求か修繕請求を選択できるということです。

土地の工作物責任

 「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵」があり他人に損害が生じた場合は一次的には占有者が、二次的には所有者が責任を負います(717条1項)。土地の工作物とは土地に接着し人工的に作られたあらゆるものを言い建物も含まれます。ここに言う瑕疵とは工作物が本来備えているべき安全性を欠く場合を言います。瑕疵と損害には因果関係が必要で、想定外の災害等の場合は責任が否定される可能性があります。占有者である賃借人が必要な注意を尽くし過失が無かった場合は賃貸人である所有者が責任を負います。

コメント

 災害等で賃貸物件が損壊した場合、修繕されるまでは賃料支払いを拒むことができると考えられます。またその間住むことができなかった場合も同様です。賃料は目的物の使用・収益の対価であるからです。また目的物件が損壊し、使用・収益ができなくなった場合を除いて賃貸人は賃借人を正当な理由なく退去させることはできません(借地借家法28条等)。屋根瓦等が落下し第三者に損害が生じた場合はまず占有者である賃借人に責任が生じますが、賃借人に過失が無かった場合は賃貸人が責任を負います。しかし通常有すべき安全性を備えていれば責任は否定されると考えられます。以上のように賃貸借契約に関しては民法や借地借家法等に詳細な規定が置かれております。賃貸物件を扱っている場合や、自社保有不動産を賃貸している場合は災害時に備えこれらの規定を把握しておくことが重要と言えるでしょう。

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町田 悠生子
五三・町田法律事務所 弁護士

2008年慶應義塾大学大学院法務研究科修了
2009年弁護士登録
2012年五三(いつみ)・町田法律事務所開設

第二東京弁護士会労働問題検討委員会副委員長、経営法曹会議会員、日本労働法学会会員、経営者側労働法専門弁護士で、日々顧問先等からの様々な人事労務相談対応、労働審判・仮処分・労働訴訟の係争案件対応を行うとともに、複数社のヘルプライン窓口(内部通報窓口)となり相談(通報)があった際の対応・サポート業務を行っている。
このほか、社内研修、行政や経営者団体主催セミナー等の講演にも登壇。

主な著書として、『労務専門弁護士が教える SNS・ITをめぐる雇用管理-Q&Aとポイント・書式例-』(編著,新日本法規出版)、『女性雇用実務の手引(加除式)』(執筆担当,新日本法規出版)、『企業法務のための労働組合法25講』(共著 商事法務)、『就業規則の変更をめぐる判例考察』(編著 三協法規出版)、『労働契約の終了をめぐる判例考察』(編著 三協法規出版)、『裁判例や通達から読み解くマタニティ・ハラスメント』(編著 労働開発研究会)、『労働事件ハンドブック 』(共著,労働開発研究会)など。

主な論考として、「近時の裁判例にみるパワーハラスメントの法的意義」(季刊労働法2017年冬掲載)、「コンパクトに理解する労働法対応アップデート 労務コンプライアンス研修のポイント」(ビジネスロー・ジャーナル2017年4月号掲載)、「判例研究 パートタイム労働法8条違反が不法行為を構成するとされた例-N社(ニヤクコーポレーション)事件(大分地裁平25.12.10)-」(経営法曹183号掲載 2014年)など。
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■川上 敦子
略歴:
大阪教育大学附属高等学校卒業
1980年 京都大学法学部卒業
1982年 弁護士登録(34期 愛知県弁護士会)
青山法律事務所入所
1988年 川上法律事務所パートナー
2010年 川上・原法律事務所に名称変更
2017年 オリンピア法律事務所 パートナー

■杉谷 聡
略歴:
愛知県一宮市出身
愛知県立一宮高等学校卒業
2016年 一橋大学法学部卒業
2017年 弁護士登録(70期 愛知県弁護士会)
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愛知県豊橋市出身
愛知県立時習館高等学校卒業
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2004年11月 旧司法試験合格
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2006年10月 弁護士登録 名古屋市内の法律事務所にて勤務(~2013年12月)
2014年1月 夏目総合法律事務所開設
2017年2月 オリンピア法律事務所開設
2017年3月 グロービス経営大学院経営研究科修了(MBA)

■大久保 裕史
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弁護士・NY州弁護士
2008年 早稲田大学法科大学院卒業
2009年 弁護士登録
2010年~2018年 クリフォードチャンス法律事務所勤務
2012年~2014年 国内大手商社法務部勤務(出向)
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愛知県名古屋市出身
2010年 静岡大学人文学部法学科卒業
2013年 南山大学法科大学院法務研究科修了
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講師情報
大久保 裕史
弁護士・NY州弁護士

グローバルに展開する大規模法律事務所であるクリフォードチャンス法律事務所において、国際的な企業法務を取り扱い、国内外の企業に法的助言を行う。その間に、国内大手商社法務部への出向やワシントンD.C.での勤務も経験。現在は、オリンピア法律事務所のパートナーとして、主に中部圏の企業の国際取引・海外進出をサポートしている。

略歴:
早稲田大学法学部・法科大学院卒業、
コロンビア大学ロースクール(LLM)卒業
2009年12月 弁護士登録
2010年1月~2018年4月
クリフォードチャンス法律事務所 外国法共同事業
2012年6月~2014年2月 三井物産株式会社 法務部(出向)
2015年9月~2016年7月
クリフォードチャンス・ワシントンD.C.オフィス(出向)
2016年5月 ニューヨーク州弁護士登録
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英文契約をこれから担当・現在担当している法務担当者の方などを対象としたセミナーです。第1回目のセミナー内容は国際企業法務の基礎(国際的な契約一般及び国際的な事業展開の形態に応じた注意点)です。
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《東京会場》ポイントサービスの法的留意点
2019年04月19日(金)
16:00 ~ 17:40
7,000円(1名様)
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講師情報
岡 伸夫
1992年 京都大学法学部卒業
1994年 大阪弁護士会 登録 梅ケ枝中央法律事務所 
2000年 ハーバードロースクール 修士課程(LL.M)卒業
Masuda Funai Eifert & Mitchell 法律事務所(シカゴ)
2002年 第一東京弁護士会 登録替 長島大野常松法律事務所
2004年 外立総合法律事務所
2012年 株式会社カービュー コーポレートリーガルアドバイザー    
2016年 法務室長
2018年 AYM法律事務所開設

弁護士会活動(2018年2月現在)
日本弁護士連合会 ひまわりキャリアサポート 委員
第一東京弁護士会 業務改革委員会 委員 

企業法務を中心とした法律事務所に長年勤務した後、2012年からインターネット系企業の法務責任者としてプラットフォームを利用したメディア・コマースビジネスについてのさまざまな法律問題をサポート。
2018年にAYM法律事務所開設 代表弁護士

主な著書
「アメリカのP&A取引と連邦預金保険公社の保護 債権管理 No.96」金融財政事情研究会
「米国インターネット法 最新の判例と法律に見る論点」ジェトロ 共著
「Q&A 災害をめぐる法律と税務」新日本法規 共著
景品・おまけとして無償発行されるポイントサービスについては現在直接的な法規制はありませんが、最近公正取引委員会が、ネット通販大手の実態調査に乗り出し、また金融審議会で決済分野の検討として議題に上がるなど、その運用の実態が再び注目されています。
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法務コラム 法務ニュース 不動産法務 民法・商法
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09:30 ~ 11:30
16,000円(税別)
東京都港区
講師情報
淵邊 善彦
ベンチャーラボ法律事務所 代表弁護士

1987年 東京大学法学部卒業
1989年 弁護士登録
1995年 ロンドン大学UCL(LL.M.)卒業
2000年よりTMI総合法律事務所にパートナーとして参画
2008年より中央大学ビジネススクール客員講師(13年より同客員教授)
2016年より2018年まで東京大学大学院法学政治学研究科教授
2019年ベンチャーラボ法律事務所開設

主にベンチャー・スタートアップ支援、M&A、国際取引、一般企業法務を取り扱う。

主著として、『業務委託契約書作成のポイント』(共著)、『契約書の見方・つくり方(第2版)』、『ビジネス法律力トレーニング』、『ビジネス常識としての法律(第2版)』(共著)、『シチュエーション別 提携契約の実務(第3版)』(共著)、『会社役員のための法務ハンドブック(第2版)』(共著)などがある。

主催・協力
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
近年ベンチャー企業を対象にしたM&Aや、中小企業の事業承継の一手段としてのM&Aが増えています。
いずれも大企業同士のM&Aと違って、人的、予算的、時間的な制約が強かったり、大企業とは違った法的問題が見つかることがよくあります。

本セミナーでは、これらのM&Aを進めるうえでの具体的な注意点や紛争事例をご紹介します。
また、本格的なデューディリジェンスを行う予算がない場合に、必要最低限押さえておくべきポイントとその調査手法をご提案します。
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法務コラム 法務ニュース 不動産法務 民法・商法
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2019年05月30日(木)
13:30 ~ 16:30
18,000円(税別)
東京都港区
講師情報
石川 智也、濱野 敏彦
■石川 智也(西村あさひ法律事務所 パートナー弁護士)
2005年東京大学法学部第一類卒業
2006年弁護士登録(第一東京弁護士会)
2015年バージニア大学ロースクール卒業(LL.M.)
2016年Max Planck Institute for Innovation and Competitionにあるミュンヘン知的財産法センター修了(LL.M.)
同年Noerr法律事務所ミュンヘンオフィス勤務
2017年米国ニューヨーク州弁護士登録

日本における知的財産法、営業秘密保護、個人情報保護法のほか、EUにおける知的財産制度・競争法、EUデータ保護規則をはじめとするグローバルベースでのデータ規制について詳しい。

■濱野 敏彦(西村あさひ法律事務所 弁護士)
2002年東京大学工学部卒業 同年弁理士試験合格
2004年東京大学大学院新領域創成科学研究科修了
2007年早稲田大学法科大学院法務研究科修了
2008年弁護士登録(第二東京弁護士会)
2009年弁理士登録
2011-2013年新日鐵住金株式会社知的財産部知的財産法務室出向

知的財産法、営業秘密保護、ITのほか、大学・大学院の3年間、AIの基礎技術であるニューラルネットワークの研究室に所属していたため、AIについても詳しい。

主催・協力
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
平成30年改正不正競争防止法により限定提供データが創設され、2019年7月1日から施行されます。
本セミナーでは、営業秘密・限定提供データの漏えい防止策について説明した上で、いくつかのよく問題となるシナリオ別の留意点・対応について解説いたします。
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法務コラム 法務ニュース 不動産法務 民法・商法
《東京会場:土曜日開催》今さら聞けない英文契約書(講師著書付き)
2019年06月15日(土)
09:30 ~ 15:15
(午前)か(午後)のいずれか1つに参加の方:各回13,000円+税(書籍代を含む)※書籍ご持参の方:各回11,000円+税 (午前)と(午後)の両方に参加される方:22,000円+税(書籍代を含む)※書籍ご持参の方:20,000円+税
東京都中央区京橋
講師情報
吉川 達夫
ニューヨーク州弁護士/外資系企業 VP, General Counsel

外資系法務本部長、駒澤大学法科大学院、国士舘大学21世紀アジア学部非常勤講師
元Apple Japan法務本部長、元伊藤忠商事法務部、元Temple Law School日本校客員教授。上智大学法学部、Georgetown Univ. Law Center卒

編著:『ライセンス契約のすべて 実務応用編』(編著、第一法規、2018年)、『ライセンス契約のすべて 基礎編』(編著、第一法規、2018年)、『ダウンロードできる 英文契約書の作成実務』(編著、中央経済社、2018年)など、著作・論文多数

主催・協力
レクシスネクシス・ジャパン株式会社/ビジネスロー・ジャーナル
ニューヨーク州弁護士、外資系会社VP, General Counselの吉川達夫氏を講師にお招きし、過去数年間にわたり毎年多くの方からご参加を頂いております「今さら聞けない英文契約書セミナー」を、初心者向けの午前の部(基礎編)と、中級者向け午後の部(英文契約書交渉とドラフティング編)として開催いたします。

(基礎編)は、英文契約書を読んでみたい方、国際法務にこれから携わる方や弁護士の方、携わっているが改めて基礎を確認されたい方など、この機会に是非ご参加ください(英文契約書の読み方を中心に解説)。

(交渉編)は、国際法務の実務を担当されている方、多少の基礎知識はあるが自己流で勉強された方や弁護士の方、発展的な学習をされたい方は奮ってご参加ください。

※当日は国際ビジネス法務(第2版)(第一法規株式会社/2018年3月発売 /2,800円+税)を教科書として使用します。
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